פעמים רבות אנו נשאלים לחוות דעתנו, מהי הדרך הנכונה לחישוב דמי ועד בית/דמי אחזקה וניהול.
סעיף 58 לחוק המקרקעין קובע את דרך החישוב:
"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות"
ראשית עולה מסעיף זה, כי בכל מקרה בו ישנה הוראה ספציפית בתקנון הבית המשותף, הוראה זו גוברת. ניתן למצוא בתקנונים רבים הוראות מפורטות לאופן קביעת מפתחות החיוב-
ישנם תקנונים הקובעים אחוז (או שבר פשוט) לחיוב, שאז אופן החיוב פשוט מאוד – על ועד הבית/חברת הניהול לקחת את סך ההוצאות השנתיות ולהכפילן באחוז החיוב של כל בעל נכס, מכאן יתקבל הסכום השנתי שעל כל בעל נכס לשלם.
תקנונים אחרים קובעים אופן חיוב לפי שטח הנכס ביחס לשטח כלל הנכסים, שאז על ועד הבית/חברת הניהול לחשב ראשית את חלקו היחסי של כל בעל נכס מתוך הסך הכולל של כל שטחי הנכסים בבית המשותף (שטח יחידתו לחלק לסך שטחי היחידות), כאשר את המנה המתקבלת נדרש להכפיל בסך הוצאות הבית המשותף וזהו הסכום שאותו על בעל הנכס לשלם.
ישנם גם תקנונים הקובעים אופן חישוב מסובך יותר, למשל תקנונים הקובעים כי שטחה של כל דירה לחיוב יהא הסכום המצטבר של שטח הדירה, בצירוף מחצית משטח המרפסת, מחצית משטח המחסן ושליש משטחה החנייה. במקרים כאלה יהא חלקו של כל בעל נכס בהוצאות שווה לשטח דירתו (לפי הנוסחה דלעיל) לחלק לסך שטחי הדירות (לפי הנוסחה דלעיל), והמנה תוכפל בסך ההוצאות.
לסיום נקודה זו יוער, כי בבניינים רבים נוהגים בעלי הדירות לחלק את דמי ועד הבית על פי מספר החדרים בכל דירה, וזאת על בסיס הסכמות בין בעלי הדירות לבין עצמם, הסכמות שלא עוגנו בתקנון (נהוג בעיקר בבתים ישנים בסדר גודל קטן עד בינוני). הסכמות אלה כוחן יפה רק כל עוד בעלי הדירות אינם מערערים על תוקפן. מעת שהסכמות אלה אינן מעוגנות בתקנון, די בכך שיקום אחד מבעלי הדירות וידרוש עריכת התחשיב עפ"י התקנון או עפ"י הדין, כדי לעקר מתוקף כל הסכמה קודמת כאמור.
שנית עולה מסעיף 58 לחוק המקרקעין, כי מקום בו התקנון שותק, או מקום בו חל התקנון המצוי, הכלל הינו כי הולכים לפי יחס שטח רצפות הדירות.
אולם, איך מחשבים את שטח רצפת דירה? האם מכלילים בשטח זה הצמדות (כדוגמת חניה ומחסן)?
עד שנת 2005 היה נוסחו של סעיף 58 לחוק המקרקעין שונה –נקבע בו חישוב על בסיס חלקו היחסי של בעל דירה ברכוש המשותף, וחלק יחסי זה כלל כעיקרון הצמדות (אלא אם נאמר אחרת).
בשנת 2005 תוקן החוק ונקבע, כי המפתח לחישוב יהא לפי יחס שטח רצפות הדירות.
הרציונל לתיקון, כפי שבא לידי ביטוי בדברי ההסבר להצעת החוק היה, כי תשלום בגין אחזקת הרכוש המשותף לא צריך לכלול גם את ההצמדות המתווספות לדירה, וזאת בשל העובדה שההצמדות לא מוסיפות אחזקה מיוחדת נוספת המצדיקה תשלום נוסף, ועל כן מדובר בנטל כספי בלתי הוגן כלפי בעל יחידה אשר בבעלותו שטח מוצמד.
עד לאחרונה הגישה הרווחת בפסיקה היתה, כי לאור תיקון חוק המקרקעין בשנת 2005 -בגדר שטח הדירה לא יכללו הצמדות.
כך נקבע, למשל בתיק 5/121/2018 ע"י המפקחת על המקרקעין תמר אריאל זילברג, כי "התיקון כאמור שינה את אופן חישוב חלקו של בעל דירה בהוצאות הרכוש המשותף וקבע כי החישוב יעשה על פי שטח רצפת דירתו של כל בעל דירה ללא הצמדות".
וכך נקבע למשל בביהמ"ש המחוזי ע"י כבוד השופטת שיצר בעש"א 58372-10-15, כי "לפי סע' 58 לחוק, חלוקת הוצאות ההחזקה של הרכוש המשותף בין בעלי דירות תהיה בהתאם ליחסי שטח רצפת כל דירה נטו, ללא הצמדות".
לאחרונה נפסק ע"י כב' המפקחת אושרת ארפי מוראי, המפקחת על המקרקעין בפתח תקוה (בעניין תיק 6/259/2018), כי שטח רצפת הדירה, לצורך חישוב חלקה בהוצאות החזקה, יכלול את שטח הדירה ושטחי כל ההצמדות לה. קביעה זו, לשיטת המפקחת, מקורה בקריאה של סעיף 55 (ג) לחוק המקרקעין, הקובע כי משהוצמד חלק משותף לדירה דינו כדין הדירה, ביחד עם סעיף 58 לחוק.
בכל הכבוד הראוי אנו סבורים, כי קביעה אחרונה זו של כבוד המפקחת על המקרקעין הינה קביעה מוטעית, הנוגדת בעיקר את ההיסטוריה התחיקתית של סעיף 58 לחוק המקרקעין ואת דברי ההסבר להצעת התיקון לחוק, כמו גם פסיקה של ערכאה גבוהה יותר – ערכאת הערעור על המפקחת על המקרקעין, ביהמ"ש המחוזי.
משכך, גם לאור פסק הדין החדש נותרה המלצתו כפי שהיתה: מקום בו אין הוראה אחרת בתקנון הבית המשותף (שאז קובעת אותה הוראה), הדרך לחישוב חלקו של בעל דירה בתשלום דמי ועד הבית או הוצאות האחזקה והניהול הינה שטח דירתו בלא הצמדות, לחלק בסך שטחי כלל הדירות בלא הצמדות, כאשר את המנה המתקבלת מחישוב זה יש להכפיל בסכום ההוצאות השנתי.
אנו לרשותכם בכל שאלה בעניין.
אין לראות באמור לעיל כייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי.
כל הזכויות שמורות למשרד עורכי הדין גבור
