הדין מספק מספר דרכים למינוי חברת ניהול, בין היתר בשים לב לשאלת מועד המינוי.

דרך המלך היא הדרך הקבועה בסעיף 71 (ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 הקובע כדלקמן:

"  (1)   בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה כאמור (בחוק זה – מתחזק).

  (2)   החלטה לענין התקשרות עם מתחזק מסוים או לענין החלפתו תתקבל בידי בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם."

דהיינו, ראשית על בעלי הדירות לקבוע כי ניתן לנהל את הבניין באמצעות חברת ניהול (בלשון החוק – מתחזק).

החלטה כזו הינה למעשה החלטה שיש לקבל אותה פעם אחת, טרם ההתקשרות עם חברת הניהול הראשונה והיא תתקבל ברוב של בעלי הדירות ששני שליש (ומעלה) מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.

יכול ואף תקנון הבניין (שנכתב ע"י יזם הפרוייקט), יקבע מלכתחילה כי את הבניין צריכה לנהל חברת ניהול, שאז כלל אין צורך בקבלת החלטה ראשונית כזו.

מעת שנקבעה הוראה כאמור, החלטה על קביעת זהות חברת ניהול ספציפית או על החלפתה תתקבל אלה אשר למעלה ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.

דרך אחרת, הינה כפי שנקבע בתקנון המוסכם של הבית המשותף: ישנם בניינים בהם קיים תקנון מוסכם הנותנים את הזכות לקביעת זהותה של חברת הניהול (והחלפתה) בידי הנציגות.

ואולם בבניינים חדשים, בעיקר ברבי קומות ובנייני משרדים, מכתיב היזם מראש את זהות חברת הניהול. כיצד הוא עושה זאת?

יזמים רבים נוהגים להחתים את רוכשי הדירות, כבר בשלב ההתקשרות הראשונית בהסכם המכר לרכישת הדירה, ע"ג הסכמי ניהול.

להסכמים אלה יש תוקף מחייב (בהסתייגויות שונות, עליהן נעמוד פעם אחרת).

ככל שיזם החתים את כלל רוכשי הדירות (או מרביתם המכרעת לכל הפחות) ע"ג הסכמי ניהול, אזי חברת הניהול קונה לעצמה מעמד של מתחזק.

מקום בו מבנה מוקם באמצעות קבוצת רכישה נהוג לשמור לנציגות קבוצת הרכישה (במסגרת הסכם השיתוף) את הזכות לבחור חברת ניהול, לנהל עימה משא ומתן ולהתקשר עימה בהסכם. הסכם ניהול כאמור שנערך לפי סמכות הנציגות בהסכם השיתוף הינו הסכם המחייב את כל בעלי היחידות, מעמד חברת הניהול שתפעל בהתאם יהיה מעמד של מתחזק.

• אין לראות באמור כתחליף לייעוץ משפטי.
• כל הזכויות שמורות לגבור משרד עורכי דין