כלל ידוע הוא, כי יש לשמור על עיקרון השוויון בין בעלי הדירות ביחס להטבות המתקבלות מקבלן בפרויקט תמ"א 38.
לאחרונה הועלתה בפני המפקח בתים משותפים (בתיק 5/690/2017) הסוגיה מהם העקרונות לאורם ייבחן עקרון השוויון?
השאלה שעמדה למבחן היתה האם שוויון פירושו שוויון בתמורה הכלכלית בלבד, דהיינו כי על כל בעלי הנכסים לקבל תמורה כלכלית זהה, או האם ישנם פרמטרים נוספים ואחרים לאורם ניתן לבחון את העסקה הנרקמת ולשמר את עיקרון השוויון.
על מנת להבין את הסוגיה שעל הפרק ואת קביעות המפקחת בעניינה נקדים הסבר קצר לגבי המונח הידוע "תמ"א 38" ולגבי סמכות המפקחת על המקרקעין בנושא זה. החוק הרלוונטי הינו חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח -2008.
על פי החוק יש להבחין בין שני סוגים של תמ"א 38:
האחד – תמ"א 38/1 – המאפשר בניית דירות חדשות על בניין קיים וחיזוקו (בדר"כ תוך הוספת שטחים לדירות הקיימות ובעיקר ממ"ד דירתי). הבניין נשאר, כאמור, על תילו ועובר פעולת חיזוק שיפוץ ושדרוג וכן הרחבת הדירות הקיימות, ובתמורה מקבל הקבלן את הדירות החדשות הנבנות על ידו בבניין (בקומה/ות העליונה/ות).
השני – תמ"א 38/2 – המאפשר הריסת המבנה הקיים והקמת בניין חדש במקומו וכפועל יוצא מכך בניית דירות חדשות. בפרויקט מסוג זה, תכנונו של המבנה החדש יכול להיות שונה בתכלית השוני מהבניין הישן, ואז עולה ביתר שאת סוגיית השוויון בין הדיירים.
פסק הדין בו עסקינן עוסק בתמ"א מן הסוג השני, במסגרתו נהרס הבניין הישן ועל גבי הקרקע הוקם בניין חדש, שונה בתכלית וגבוה יותר.
נעיר, כי על פי החוק, בסמכותו של המפקח על המקרקעין לאשר את ביצוע עבודות התמ"א גם אם קיימת דעת מיעוט בקרב בעלי הדירות בבית המשותף, המתנגדת לביצוע הפרויקט או לתוכניות. על המפקח לבחון את סבירות הסכם פרויקט התמ"א, וככל שמוצא כי הוא סביר, בסמכותו לאשר את ביצוע העבודות על פי ההסכם. המפקח אף יכול להתנות את העבודות בתשלום פיצוי לבעלי הדירות במיעוט, במקרה בו התועלת לכלל בעלי הדירות מעבודות השיפוץ עולה בהרבה על ה"פיחות" בזכויותיהם הקנייניות של המיעוט המתנגד לעומת יתרת בעלי הדירות (המטרה הסופית הינה לאפשר את עבודות החיזוק לתועלת הכלל).
בפסק דינה נשוא התיק המדובר קבעה המפקחת, כי יש לבחון את עקרון השוויון לפי פרמטרים שונים ומגוונים, תוך בחינת מכלול הפרמטרים הרלוונטים, על מנת להגיע לשוויון מהותי ולאו דווקא כלכלי. עוד נקבע, כי קביעת הפרמטרים לפיהם יבחן השוויון הינה עבודה הכרוכה במומחיות.
מאחר שבבניין הישן נשוא התיק המשפטי היו כמה סוגי דירות (בהרבה בנייני מגורים כך הדבר) נקבע, כי החשיבות הינה שמירת עיקרון השוויון בין אותו סוג דירות ואילו בדיקת עיקרון השוויון בין סוגים שונים של דירות – עליה להיבחן על ידי שמאי מקרקעין שעיסוקו בכך. נקבע, כי תמורות ותמריצים זהים יכולים להבחן רק כאשר מדובר באותו סוג של דירה, וכאשר מדובר בסוג אחר – יש לקבוע את הפרמטרים הנוספים שישמשו לצורך ההשוואה. עצם העמדה של פרמטרים שונים לבחינה, נועדה להשוות ולהצביע על ההבדלים או על הדמיון ביניהם, וזאת על מנת להגיע לשוויון הנדרש. שלב בסיסי בהשוואה הוא זיהוי הגורמים השונים העומדים להשוואה, ויצירה של תבחינים שסביבם נבדקים הפרמטרים להשוואה:
"ואמנם, עקרון השוויון המנחה בפרויקט התמ"א הינו שוויון מהותי, ולא כלכלי למטרות רווח, אך ראוי לזכור כי תמורות ותמריצים זהים יכולים להיבחן רק כאשר מדובר באותם סוגים של דירות. תמריץ מסוים יכול ויתבטא בדפוס דירה באופן מסוים ובדירה אחרת באופן אחר. החשיבות היא שמירה על עיקרון השוויון בין הדירות מאותו הסוג וזאת כאמור בהתחשב באילוצים התכנוניים.
בדיקת עיקרון השוויון בין סוגים שונים של דירות ראויה להיבחן בראי המומחה קרי, שמאי מקרקעין".
במקרה שנבחן בפסק הדין הוספו שטחים בגודל שונה לדירות מסוגים שונים. נקבע ע"י המפקחת, כי באיזון הנדרש בין הצדדים, אין להתייחס להוספת חצר בשטח הגדול יותר מהוספת שטח מרפסת לדירה טיפוסית, כחוסר שוויון בין דירות הבעלים, מן הסיבה שדירה בקומה טיפוסית מקבלת מרפסת ונהנית מקומה גבוהה יותר ומנוף הנשקף מהמרפסת ואילו דירה בקומת הקרקע, הנותרת ללא שינוי של קומה וכיוון, לה ניתנת תוספת חצר התואם שטח מרפסת של דירה טיפוסית, עלולה לאבד את הייחודיות בתמריץ שניתן לה והוא, הצמדת גינה. על כן, ראוי לבחון את התגמול שמקבלת דירת הגן, אף אם מדובר בחצר מוצמדת בשטח הגדול יותר משטח מרפסת מוצמדת לדירה טיפוסית.
עוד נקבע ע"י המפקחת, כי בפרויקט תמ"א לעולם לא יכולה להתקבל תמורה שוויונית מוחלטת מבחינה כספית בין כל בעלי הדירות בשל אופי הפרויקט וכן, כי פרויקט תמ"א אינו עסקה כלכלית והשוואת הזכויות הנבחנת היא בין בעלי הדירות ולא מול היזם.
פסק הדין האמור סוקר בהרחבה את הפסיקות שקדמה לו בנושא השוויון בפרויקטים של תמ"א 38 ומסקנותיו מבוססות על הסקירה המעמיקה של מהות עיקרון השוויון באותן פסיקות קודמות, תוך הדגשה, כאמור, כי השוויון הינו שוויון מהותי ולא מתמצה בשוויון כלכלי.
לסיכום: העמדה של פרמטרים שונים לבחינת עקרון השוויון מטרתה להגיע לשוויון בין שונים – היינו להשוות בין בעלי הדירות אשר מלכתחילה דירותיהם אינן זהות אלו לאלו, וזאת להבדיל מהתפיסה הרווחת, כי הפרמטר היחידי לעריכת תחשיב השוויון הינו הפרמטר הכלכלי גרידא.
