מהו ייפוי כח מתמשך

שינויים ו/או שיפורים דירתיים והשפעתם על הרכוש המשותף

במאמר זה נתייחס לאותם נכסים עליהם חל התקנון המצוי שבחוק המקרקעין התשכ"ט 1969, להבדיל מאלו שלגביהם חל תקנון ספציפי ואשר במקרה כזה הוראותיו הן החלות. 

רבים מתבלטים בשאלת המותר והאסור בהתייחס לשינויים ושיפורים דירתיים, במיוחד ככל ואלו גולשים מעבר לפנים הדירה.

לגבי שינויים בדירה קובע סעיף 2 לתקנון המצוי כדלקמן :  

"בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. לענין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" – לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה".

נבהיר תחילה, כי בהתייחס לשינויים פנים דירתיים, הרי אלו מותרים (מבחינת חוק המקרקעין ובהתעלם מסוגיות תכנוניות ודרישות הרשויות), להוציא כאלו אשר נעשים ו/או פוגעים בקירות תומכים ו/או ביסודות הבניין ו/או במערכות משותפות העוברות בקירות. דוגמא נפוצה  לשינוי במערכות משותפות הינה שינוי במערכת צנרת הביוב. שינוי שכזה דורש רשות ובמקרים שנעשה בלא הסכמה ובלא ייעוץ מקצועי עלול להביא לתוצאות קשות עד כדי הצפות, סתימות צנרת משותפת ומפגעי ריח קשים.

מהם אותם שינויים בדירה אשר עלולים לפגוע ברכוש המשותף של הבניין? –

ראשית יש לציין, כי כל הקירות החיצוניים של הבניין הינם בגדר רכוש משותף (חלקם הפנימי הינו בגדר רכושו של בעל הדירה).

נושא זה נדון בבתי המשפט מקדמת דנא וזכה להתייחסות מפורשת במספר לא מועט של פסקי דין שהניחו את הכללים בעניין זה.

בהתייחס למהות המונח "פגיעה"  קבע בית המשפט העליון בפסק דינו המנחה ע"א 515/65  רבוסקי נגד גלסברג, כי כל מה שמזיק לרכוש המשותף או לדירות אחרות, לרבות שינוי שיכול לשנות את אופי הבית או את מבנהו הארכיטקטוני או את שלמותו הסימטרית והאסטטית, מהווה פגיעה ויתכן ואף יגרום לנזק, אשר יוגדר כירידת ערך (על עקרונות אלו חזר בית המשפט העליון גם בפסקי דין נוספים) .

כאשר באים לדון בשאלה האם נגרם נזק ו/או ירידת ערך הדרך המתאימה להתמודד עם שאלה זו הינה בהסתמכות על חוות דעת של מומחה מתאים.

אז מה נדרש כדי לבצע שינוי העלול לפגוע ברכוש המשותף?

כאמור בתקנון שצוטט לעיל, בהתייחס לשינויים הפוגעים ברכוש המשותף- לאלו יש לקבל כאמור הסכמת האסיפה הכללית.

הרציונל לדרישה לאישור האסיפה הכללית נובע מכך, כי יכול והפעולה המבוקשת פוגעת בזכות הקניינית של הדיירים, כולם או חלקם, ולשם כך נדרשת ההסכמה לפגיעה.  

בקיימה דיון בבקשת דייר לבצע שינויים בדירתו (אשר יש בהם כדי לפגוע ברכוש המשותף) על האסיפה הכללית לדון באופן ענייני ובתום לב. האסיפה אינה יכולה להחליט בשרירות לב (עצם קיום זכות הבעלות אינו מצדיק גרימת נזק לאחר). דהיינו, בעלי הנכסים האחרים בבניין אינם יכולים לסרב לבקשה של דייר אחר בלא נימוק סביר בנסיבות העניין. ברע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון קבע כבוד השופט ברק, כי עיקרון תום הלב חייב להיות כזה שהעמידה על האינטרס העצמי צריכה להיעשות בצורה הוגנת.

לאחרונה ניתן על ידי המפקחת בפתח תקווה פסק דין (פ"ת 234/18 שת צופיה נ' אילן ונדרברג) אשר דן בסוגיה זו. כבוד המפקחת ערכה סקירה יסודית של הנושא וקבעה בין היתר, כי נקודת האיזון בין השיקולים השונים נקבעת בכל מקרה לפי נסיבותיו, ונפרט:

באותו מקרה הועבר צנרת ביוב חדשה על קיר חיצוני של בניין, דהיינו מדובר בפגיעה בנראות החיצונית של הבניין, ולמרות זאת הפגיעה אושרה ע"י כבוד המפקחת.

אחד השיקולים החשובים שהכריע את הכף בדיון זה היה חזותו החיצונית של הבניין בסמוך לפני השינויים שביצע הדייר בהעברת הצנרת החדשה.

במקרה דנן המדובר היה בבניין ישן יחסית, אשר משך השנים ולאחר שהסתיימה בנייתו בוצעו בו שינויים רבים, בהם העברת חוטים וצנרות על גבי הקירות החיצוניים.

מפסק הדין עולה, כי אין דין שינוי חיצוני כאמור בבניין בו בוצעו כבר שינויים דומים רבים (שממילא הבעלים הסכימו עליהם – ולו בעצם כך שלא גרמו להסרתם), כדין שינוי חיצוני בבניין בו לא בוצעו שינויים דומים קודמים, ובמילים אחרות – עצם חזותו החיצונית של הבניין ערב השינוי שהדייר מבקש לבצע מהווה שיקול נכבד בשאלה אם יותר השינוי אם לאו.

המשמעות של הפסיקה הנ"ל הינה, כי בבניין אשר בעלי הנכסים בו רוצים לשמור על חזותו, יש להיאבק בכל שינוי המבוצע באופן חד צדדי והגורם לפגיעה ברכוש המשותף – עצם הסכמה לשינוי (ולו מכללא, באי מאבק בו), תאפשר בעתיד עריכת שינויים דומים נוספים ע"י בעלי נכסים נוספים, שאז למעשה הכל עלול להפוך לפרוץ.

יחד עם זאת מומלץ, כי טרם קבלת כל החלטה שהיא בדייר אשר ביצע פעולה חד צדדית או אף בבקשת דייר לשינוי בדירתו העלול לפגוע ברכוש המשותף של הבניין – תערך בדיקה/התייעצות עם בעל מקצוע אובייקטיבי, אשר יקבע את השלכות הפעולה המבוקשת ועל בסיס קביעה ניטראלית שלו ניתן יהיה לדון בנושא באסיפת הדיירים.