יחסי שוכרים ובעלי נכסים בצל משבר הקורונה (מאמר מס' 2)
במאמרנו הראשון אשר פורסם בתחילת המשבר התייחסנו לשאלה זו מההיבט האם מגפת הקורונה נחשבת ככוח עליון אשר יכול ויסכל את ביצועו של ההסכם.
באותה עת טרם פורסמו הלכות שדנו בנושא זה באופן ישיר. הדעה המשפטית התבססה על מספר מצומצם של פסקי דין אשר דנו בזכות השוכר לקבל סעד של צו מניעה כנגד הליך של מימוש ערבות בנקאית שחילוטה נתבקש על ידי המשכיר עקב אי קבלת דמי השכירות.
נגיף הקורונה ומשבר מגפת הקורונה שהתלווה לו הציף את השאלה מהי השלכת משבר הקורונה על מערכת היחסים בין משכיר לשוכר, ביחוד בהתייחס לתקופה בה על פי הנחיות המדינה נאסר על בעלי עסקים לפתוח את עסקיהם.
שוכרים רבים התלבטו בשאלה האם מוטלת עליהם החובה להמשיך ולשלם את דמי השכירות בגין התקופה בה נמנע מהם על פי הנחיית המדינה להפעיל את עסקם.
שאלה זו מקבלת משנה תוקף בכל אותם מקרים בהם השוכרים המשיכו להחזיק בפועל בנכס המושכר (ולא החזירו אותו לבעלים) אך לא הפעילו אותו כלל.
לאחרונה ניתנו שני פסקי דין של בית משפט השלום אשר דנו בנושא באורח ישיר יותר ובהתייחס למערכת היחסים הישירה בין שוכר לבעל הנכס והכל במסגרת הליכי תביעות פינוי שהגישו בעלי הנכס בכל אחד מהתיקים נשוא בפסקי דין אלו (פסק דין בתיק תא"ח 4492-05-20 יצחקי נכסים נ' ח.י.א שותפויות בע"מ וכן פסק דין בתא"ח 27886-05-20 עופר אגם נ' קווינסטאון יזמות).
שני פסקי הדין ניתנו על ידי אותו שופט – כב' השופט עמית יריב. הסוגיות המשפטיות בשני פסקי הדין היו זהות. יצוין, כי בשני התיקים תביעות הפינוי הוגשו כנגד שוכרים אשר המשיכו להחזיק בנכס המושכר להם וללא ששילמו דמי שכירות. בעלי הנכסים (במקרה האחד הבעלים של נכס שהושכר לשימוש כאולם שמחות ובמקרה השני נכס שהושכר לשימוש כבית מלון) טענו שאי תשלום דמי השכירות מקנה להם הזכות לבטל את הסכם השכירות ולתבוע את פינוי הנכס המושכר. ייאמר כבר עתה כי בשני המקרים בעלי הנכסים זכו כי תביעתם תתקבל.
בשני פסקי הדין נקבע כי הקורונה אינה כוח עליון ואינה מזכה את השוכר בזכות שלא לשלם את דמי השכירות, אף אם לא עשה במושכר שימוש בפועל. בפסקי הדין אף נקבע כי אי תשלום דמי השכירות בתקופת הקורונה מהווה הפרת הסכם המזכה את המשכיר בסעד של ביטול הסכם השכירות ופינוי הנכס.
בפסק הדין בעניין יצחקי נכסים נגד ח.י.א שותפויות בע"מ באמרת אגב ציין בית המשפט כי אין זה בסמכותו להכריע בשאלה האם יש להפחית לשוכר את דמי השכירות בתקופה זו וקבע כי נושא זה מן הראוי כי יוסדר במשא ומתן בין הצדדים הנוגעים בדבר.
אכן פורסם ברבים כי היו מקרים בייחוד בכל הנוגע לקניונים לפיהם בעלי הנכסים נענו לבקשות השוכרים ומצאו מפתח משותף כל אחד לפי דרכו של התחשבות בבעלי העסקים בהתייחס לתשלום דמי השכירות בתקופה זו, אולם הדבר נבע משיקולים עסקיים של בעלי הנכסים הספציפיים ולא מחובה שבדין.
נציין כי מתן סעד הפינוי שנתבע על ידי המשכירים אינו פוטר את השוכר מלשלם לבעל הנכסים הסכומים המגיעים לו בגין דמי השכירות וזאת עד למועד פינוי והחזרת החזקה בנכס, כמו אף לשלם את הפיצוי המוסכם בגין הפרת ההסכם (שכן אי תשלום דמי שכירות כמוהו בדין הפרה יסודית של ההסכם), הכל כמפורט בהסכם הפרטני שבין כל שוכר לבעל הנכס.
עוד נציין כי במקרה של המלון מימש הבעלים של הנכס את הבטוחה שהייתה לו – ערבות בנקאית וזקף את הסכום שנתקבל על חשבון פיצויי ההפרה ולאחר מכן תבע את הפינוי.
בין שני פסקי הדין קיימת נקודת חפיפה נוספת והיא שבשני המקרים הסכם השכירות נחתם זמן לא רב טרם פרוץ המשבר, בתקופה בה כבר היה ידוע על קיום נגיף הקורונה בעולם והצדדים ככל שרצו היו יכולים להתייחס לאפשרות השפעת נגיף זה אם בכלל על ההתקשרות שביניהם.
מכל מקום בדיון בסוגיית הסיכול לא קיבל בית המשפט את טענת הסיכול, כמו אף לא את הטענה של היות נגיף הקורונה בגדר כוח עליון כטענות שיש בהן כדי לפטור את השוכר מתשלום דמי השכירות.
כאמור שני פסקי הדין עסקו בנכסים מסחריים שנאסר על השוכרים לעשות בהם שימוש ומכאן אנו סבורים כי בנכסים מסחריים אשר נעשה בהם שימוש חלקי ו/או בנכסי מגורים בהם וודאי שנעשה שימוש, אף לגביהם, לא תישמע טענה לזכות לפטור מתשלום דמי שכירות בשל טענת סיכול ו/או כוח עליון.
ביום 8.7.2020 ניתן על ידי כב' השופט ברנר בבית המשפט המחוזי בתל אביב פס"ד נוסף המתייחס לטענת הסיכול וזאת בנוגע לבקשת מפרק חברה לפטור מתשלום דמי שכירות בגין נכס מושכר (ישראל בכר מפרק חברת עמודי שלמה נגד מערכות נוחות 2000 (תא 26076-02-20). גם בעניין זה לא התקבלה טענת הסיכול ובית המשפט ציין במפורש כאחד הנימוקים לדחיית הבקשה לפטור מתשלום דמי השכירות את העובדה כי נעשה שימוש בנכס המושכר. יתר הנימוקים שניתנו בפסק הדין חיזקו את הניתוח המשפטי אליו התייחס בית משפט השלום בפסקי הדין שבוארו לעיל.
