מאמר זה הינו הראשון בסוגיית ליקויי בנייה ברכוש המשותף ועוסק בשלב מסירת הבניין. לגבי ליקויי בנייה ברכוש המשותף בשלבים מאוחרים יותר (תקופת הבדק לדוג') נתייחס במאמר המשך.

בשעה טובה, הסתיימה בניית הדירה ואתם בדרך לקבלת  מפתח מאת היזם/הקבלן. אין בכך לקבוע כי גם הסתיימו כל העבודות בהתייחס לרכוש המשותף. נדגיש  כבר עתה כי לרכוש המשותף על מערכותיו השונות חשיבות מרובה לאיכות החיים בבניין. 

בד"כ נהוג ואף מופיע בהסכם ההתקשרות עם היזם/הקבלן כי טרם מסירת הדירה, נערך סיור בדירה יחד עם נציג היזם/הקבלן הבונה לאיתור ליקויי בנייה בתוך הדירה, אולם מה בהתייחס לרכוש המשותף?

יש לזכור כי כיום במרבית הבתים החדשים הנבנים, ובמיוחד  ברבי הקומות,  הרכוש המשותף מגוון וכולל בין היתר : לובי בניין, חצר, חדרי שירות, חדרי אירוח לכנסים ועוד ובייחוד מערכות שונות ומתקדמות  המיועדות "להפעלת" הבניין, כגון: מעליות (בהן  בחלק מהבנינים אף מותקנים מסכי טלוויזיה) מערכות מתוחכמות לתפעול החניון, מערכות כריזה, משאיבות, מתקני כיבוי אש  וגלוי עשן ובחלק מהבתים   אף חדרי כושר  ובריכות שחייה לשימוש דיירי הבניין.

יש לבצע תהליך של קבלה מסודר של הרכוש המשותף מאת היזם/הקבלן ויש להתייחס לתהליך זה בכובד ראש וברצינות רבה באשר קיום ליקויים יפגע באיכות החיים וחמור מכך, ליקויים מסוימים יכול ויהוו סכנה בטיחותית. לשם כך, מומלץ להיעזר במומחה מקצועי אשר יבדוק את כל הרכוש המשותף והמתקנים השונים. למותר לציין כי עקב המורכבות האמורה לטעמנו רצוי כי מי מהדיירים כמו אף מי מהנציגות יבצע את תהליך קבלת הרכוש המשותף תוך העזרות במומחה שאם לא כן, יתכן וכל מחדל בנידון ייוחס למקבל הרכוש  ויכול ויטיל עליו אחריות.

כיום כל יזם/קבלן מבצע תהליך של מסירת הרכוש המשותף ומתקניו ובאופן זה מעביר את האחריות ממנו להוציא זו הנובעת מבדק ואחריות.

מקום שיש חברת ניהול מקצועית, בד"כ היא זו שמבצעת תהליך זה מול היזם/הקבלן , אך קבלה זו הינה קבלה תפעולית בלבד.

מקום שאין חברת ניהול, מתבצעת מסירת הרכוש המשותף מהיזם/הקבלן לנציגות הראשונה של בעלי הנכסים או לאחד מבעלי הנכסים.

נתגלו ליקויים ו/או פגמים, אזי ככל שאלו מוסכמים, כלומר היזם/הקבלן מאשר קיומם, יש לעמוד על כך כי היזם יתקן את הליקויים על אתר וזאת כתנאי "לקבלת" הרכוש המשותף;

יש לזכור כי אין כל סיבה לקבל רכוש משותף ומתקנים כאשר אלו אינם תקינים ואין לדחות את התיקונים לתקופת הבדק, למעט אם מדובר בתיקונים קוסמטיים זניחים יחסית;

אין כל סיבה כי הדיירים יקבלו מראש בעת הכניסה, רכוש משותף  ומערכות עם ליקויים ופגמים;

נשוב ונדגיש כי ישנם מקרים בהם רק בדיקה בעזרת מומחה, יתגלו הליקויים וניתן יהיה לתת להם את המשקל הראוי; 

לאחר השלמת התיקונים, יש לבצע בדיקה חוזרת.

מומלץ כי כל תהליך הבדיקה, הממצאים, התיקונים והבדיקה החוזרת, יהיו מתועדים בכתב ורצוי אף מצולמים.

ככל שיש אי הסכמה  עם היזם/הקבלן לגבי  קיום ליקויים כלשהם, אזי בד"כ הסכם ההתקשרות עם היזם/הקבלן אמור לכלול התייחסות לאופן פתרון חילוקי דעות אלו. ככל ואין מנגנון כזה, רצוי לקבוע כזה בעת ביצוע הבדיקה לאיתור ליקויים וככל ואין מגיעים להסכמה בנידון עם היזם/הקבלן, ניתן לקבל את  הרכוש המשותף תוך ציון מפורש בפרטיכול המסירה את ההסתייגויות הקיימות, וזאת להוציא ככל ואין הליקויים בבחינת ליקויים משמעותיים או ליקויים בטיחותיים.

במאמר מוסגר יובהר כי אי קבלת הרכוש המשותף והמתקנים יכול ותעכב מצד היזם/הקבלן את מסירת המתקנים השונים ואי הפעלתם. מצב זה יכול ויהווה אמצעי לחץ על הדיירים, אולם מנגד באם ייקבע כי אלו היו אכן עם ליקויים והיזם/הקבלן סרב לתקנם יהא היזם/הקבלן חשוף לתביעת נזיקין. המשמעות הינה כי לשני הצדדים יש מוטיבציה להגיע לידי הבנות או למצוא מנגנון מהיר ויעיל לפתרון המחלוקות.

ככל וחילוקי הדעות עם היזם/הקבלן מגיעים לפתחו של בית המשפט, אזי נציגות בעלי הנכסים (זו שנבחרה כדין) רשאית להגיש את התביעה בשם הדיירים. תנאי מקדמי לכך הוא כי הנציגות תהא מצוידת בהחלטת האסיפה הכללית להגיש את התביעה כנגד היזם והמייפה את כוחה של הנציגות להגיש התביעה.

לסיכום, יש לזכור כי ליזם/לקבלן  אמור להיות אינטרס כי פרויקט הבנייה יסתיים ללא ליקויים וללא חיכוכים  עם הרוכשים  וביחוד להימנע מתביעות בבית המשפט שכן תוצאות  כל תביעה מתפרסמת וככל ויחויב יהא בכך לגרום לו לנזק תדמיתי . על כן ליזם/לקבלן אינטרס להגיע לידי הבנות עם הרוכשים  טרם הגשת תביעה משפטית נגדו. מנגד, אין לנצל זאת לתביעות ו/או דרישות לא סבירות.

יש לזכור כי בתי המשפט עוסקים בתביעות של ליקויי בנייה באופן שוטף. אין ידם קפוצה לפצות תובעים בגין נזק ריאלי אך אין הם נוהגים במידת הפזרנות. על כן, כל תביעה בנידון עליה להיות מוגשת באופן מסודר ומגובה באסמכתאות ובחוות דעת מתאימות ולשם כך יש לבצע תהליכים מסודרים לקבלת הרכוש המשותף כאשר אלו כאמור מלווים בבעל מקצוע מתאים הבקיא בתהליך זה.