היחסים והסמכויות שבין האסיפה הכללית לנציגות והרוב הנדרש להחלטות באסיפה כללית
כידוע, לבית משותף יש שני גופים הממונים על תפעולו של הבית והרכוש המשותף, האחד האסיפה הכללית בה רשאים ליטול חלק כל בעלי הדירות, והגוף השני הינה הנציגות ואשר זו נבחרת ע"י האסיפה הכללית.
האסיפה הכללית מתכנסת אחת לשנה כאסיפה רגילה וניתן לכנסה במהלך השנה להתכנסויות נוספות לדיון בנושאים שונים לפי הצורך.
מה ואלו נושאים מצויים בסמכות הנציגות ואלו נושאים מצויים בסמכות הבלעדית של האסיפה הכללית ?
באופן כללי ייאמר כי האסיפה הכללית קובעת את הכללים ומקבלת החלטות שונות, ואילו הנציגות הינה הגוף המבצע והמוציא לפועל של החלטות האסיפה הכללית.
לאחרונה ניתן בבית המשפט המחוזי בת"א פס"ד הדן בין היתר בסוגיה זו (עש"א (ת"א) 30319-03-18, מרכז מסחרי (אזו-ריט) בע"מ ואח' נ' רוזנפלד ואח', וכך קובע ביהמ"ש: " בכל הנוגע לגורמים המעורבים בניהול הבית המשותף קיימת בחוק המקרקעין הבחנה בין שני גופים-האחד האסיפה הכללית והשני- הנציגות . ככלל האסיפה הכללית קובעת את הכללים לפיהם ינוהל הבית המשותף ואילו הנציגות מיישמת כללים אלו בפועל ומבצעת את החלטות האסיפה הכללית (יהושע וייסמן דיני קניין- בעלות ושיתוף (תשנ"ז בעמוד 445). בהתאם לחוק המקרקעין, האסיפה הכללית דנה ומכריעה בנושאים אלו – קביעת דרכי הניהול של הרכוש המשותף והשימוש בו, קביעת תקציב ההוצאות, מינוי נציגות לבית המשותף, אישור החשבונות של גזבר הבית המשותף, הסדרת כל העניינים האחרים הנובעים מן השכנות בבית המשותף. …..הסמכות לדון ולהחליט בעניין השימוש ברכוש המשותף ובכלל זה בנייה ברכוש המשותף מסורה לאסיפה הכללית ולא לנציגות הדיירים".
שאלה משפטית נוספת אם כך, היא איזה רוב נדרש באסיפה הכללית לקבלת החלטות השונות.
נקדים ונאמר כי להחלטות בנושאים שונים קיימים כללי רוב שונים ונפרט כאן חלק מהם.
בד"כ ובהחלטות הקשורות לניהול השוטף של הבית המשותף נדרש רוב רגיל, אלא באם נקבע בחוק המקרקעין או בתקנון הבית המשותף כי להחלטות מסוימות נדרש רוב אחר (אכן בחוק המקרקעין קיימות קביעות כאלה ועוד נתייחס לעיקריות שבהן).
באופן כללי קובע חוק המקרקעין כי לכל בעל דירה באסיפה הכללית קול אחד בגין כל יחידה שהינה בבעלותו וללא כל קשר לגודלה (להוציא אם קיימת הוראה ספציפית בחוק המייחסת אף משקל לגודל החלק היחסי לכל בעל דירה ברכוש המשותף ועוד נתייחס לכך).
בהתייחס לרוב רגיל, הכוונה הינה לרוב יחסי רגיל של המשתתפים באסיפה שזומנה כדין, וזה מתייחס להחלטות הנוגעות לניהולו השוטף והתקין של הבית המשותף. באשר לדרכי ניהול הרכוש המשותף והשימוש בו, הפסיקה הכירה בפעולות הטעונות רוב רגיל, גם הפעולות הכוללות פגיעה לא משמעותית ברכוש המשותף ע"י בעל דירה בגין התקנת מזגן חיצוני, פתיחת חלון לכיוון חיצוני וכיוצא באלו (ראה גם ע"א 84/23 שלמה קדמי ואח' נגד קווין ואח', וכן עש"א ת"א 303119-07-18 שהוזכר לעיל).
רוב מיוחד:–
חוק המקרקעין קבע מספר מקרים בהם נדרש רוב מיוחד וזאת לפי המדרג הבא:-
רוב של 51% – רוב זה נדרש לשם קבלת החלטה על החלפת מתחזק (חברת ניהול).
רוב של 60% – רוב זה נדרש לשם הרחבת דירה להתקנת ממ"ד בתנאי שהינו צמוד לדירה.
רוב של בעלים הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירתם נדרש לקבלת ההחלטות הבאות:-
החלטה ראשונה על ניהול הבית באמצעות מתחזק (חברת ניהול).
התקנת מעלית. נציין כי בנושא הפעלת המעלית כמעלית שבת יש הוראות מיוחדות בחוק המקרקעין לגבי הרוב הנדרש לפעולות השונות כגון הפעלת מעלית שבת או שינוי מועדי הפעלת מעלית השבת.
שינוי תקנון (כפוף לזכות וטו כאמור להלן)
רוב מיוחד של 75% מהבעלים של הרכוש המשותף – רוב זה נדרש לצורך קבלת החלטה על שיקום בית שנהרס. יש לשים לב כי הוראה זו מתייחסת לרוב של שלושה רבעים מבעלי הרכוש המשותף ולא מבעלי רוב הדירות.
רוב מיוחד של 75% מבעלי הדירות שלהם צמודים שני שלישים מהרכוש המשותף – רוב הדרוש לבעל דירה החפץ להרחיב את דירתו, הרחבה שהינה בסמיכות פיסית לדירתו.
החלטה פה אחד:-
החלטה זו נדרשת לצורך הוצאת חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לאחר ובתיק עשא (ת"א)030319-03-18 נקבע כי החלטה פה אחד אף נדרשת לצורך החלטה על העברת בעלות בחלק מהקרקע המשותפת או לצורך החלטה לרכישת תוספת קרקע לרכוש המשותף.
לאחרונה נקבע גם ע"י ביהמ"ש כי גם פעולות בנייה משמעותיות ברכוש המשותף הכוללות הקניית זכויות קנייניות לבית סמוך, טעונות הסכמה פה אחד של כל בעלי הדירות (עש"א (מחוזי ת"א 7187-10-19 משה ילין נגד אורי גורן). דוגמא לכך הינה חניון תת קרקעי משותף.
זכות וטו:-
לכל בעל דירה מוענקת זכות וטו בקשר להחלטות המטילות עליו חובות או תשלומים בשיעור שונה מהשיעור כפי שנקבע בחוק ולקביעת הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה כלשהי.
