רבים מתחבטים בשאלה על מי החובה לשאת בעלות השתתפות בדמי אחזקת הרכוש המשותף בבית משותף (כפי המכונה "דמי וועד בית") כאשר הנכס מושכר – האם החובה היא על הבעלים או על השוכר? ומה קורה כאשר השוכר לא עומד בתשלום?

במסגרת מאמר זה ננסה להאיר את עיני הקוראים.

הערה מקדימה הינה כי מאמר זה מתייחס לנכסים שעליהם חלים הוראות פרקים ו' ו – ו'1 לחוק המקרקעין  התשכ"ט-1969 (להלן "חוק המקרקעין") (הפרקים הדנים בבתים משותפים).

ראשית ייאמר כי על פי הדין בית הראוי להירשם כבית משותף, גם אם טרם נרשם ככזה,  לצרכי החוק דינו כדין בית משותף.

טרם שניכנס לדון בשאלה שהוצבה בפתח נפנה להכיר את הוראות סעיף 58 לחוק המקרקעין.

ולהלן נוסח הסעיף:-

 "58- בעל דירה  חייב להשתתף בהוצאות הדרושות  לאחזקתו התקינה של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג לפי יחס רצפת דירתו אל יחס שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף  זולת  אם  נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לעניין זה  החזקה תקינה – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבנייה, לרבות שיפורים שבוצעו בו  לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות "

אף כי לשון החוק מתייחסת למונח דירה הכוונה הינה לכל יחידה הראויה להירשם כיחידה נפרדת ודהיינו אף למשרד, חנות ,אולם וכדומה.

על פי החוק, אם כך, החבות לשאת בדמי אחזקת הרכוש המשותף מוטלת על בעל הנכס.

בעל הנכס רשאי, בהסכם השכירות בו הינו מתקשר עם שוכר, לדרוש מהשוכר כי הוא יישא בהוצאות האחזקה אולם אין בכך כדי לפטור את בעל הנכס מהאחריות לשלם את דמי האחזקה כסדרם. ובמילים אחרות – החבות הינה תמיד של בעל הנכס ולא משנה מי נושא בפועל בתשלום. המערכת ההסכמית שבין בעל הנכס לשוכר הינה ביניהם ואין לה נפקות כלפי יתר בעלי הנכסים בבניין.

משכך, ככל ואין שוכר משלם תשלום דמי אחזקה אזי על בעל ההנכס (המשכיר) לשלמו וככל ולא יבוצע התשלום תוגש  כנגד בעל הנכס תביעה לגביית התשלומים המגיעים.

אין בתשלום דמי האחזקה על ידי בעל הנכס כדי למנוע ממנו לתבוע מהשוכר השבת הסכומים ככל והייתה הסכמה ביניהם כי אלו ישולמו על ידי השוכר (נציין כי בהתייחס לשכירות של דירות מגורים קיימות הוראות חוק ספציפיות ועוד נתייחס לכך).

שאלה אחרת המתבקשת מאליה הינה ביחסים שבין בעל הנכס לבין השוכר באילו הוצאות אחזקת הרכוש המשותף מקובל שבעל הנכס מחייב בהסכם השכירות  את השוכר לשאת בהן.

אנו סבורים כי ניתן לדרוש מהשוכר לשאת בהוצאות האחזקה השוטפות של הרכוש המשותף, כולל תיקונים נדרשים. אין אנו סבורים כי על השוכר לשאת בהוצאות שיפוצים, שיפורים ברכוש המשותף או החלפת מערכות או שדרוגן. עלויות אלו, אשר מטרתן אינה תחזוקה שוטפת של

הרכוש המשותף אלא שיפורו,  על בעל הנכס לשאת (אין באמור לגרוע מכך כי צדדים להסכם שכירות יכולים להסכים ביניהם כי השוכר יישא אף הוא בחלק מההוצאות הללו – בבחינת חופש החוזים).

בבניינים רבים קיימת חברת ניהול המנהלת ומתחזקת את הבניין. עלות שירותי חברת הניהול הינן חלק מהוצאות האחזקה השוטפות ונכללות בהוצאות האחזקה השוטפת הקבועות בסעיף 58 לחוק המקרקעין.

נבהיר כי  בהתייחס לדירת מגורים אזי קיימות הוראות  בחוק השכירות והשאילה,  תשל"א – 1971בסעיף 25ט ונביאן כלשונן-

25.ט(א)   השוכר יישא בתשלומים אלו לגבי תקופת השכירות:-

            (4) תשלומים לצורך  אחזקה שוטפת המשולמים לנציגות הבית המשותף או למי שנכרת עימו חוזה ניהול ואחזקה שוטפת של הבניין.

25ט (ב(     השוכר לא יישא במישרין בתשלומים שאינם מפורטים בסעיף קטן (א) ובכלל זה תשלומים אלה :-

•  תשלום המיועד לרכישה  או להשבחה של מערכות או מתקנים קבועים המשרתים את הדירה המושכרת למעט התאמות מיוחדות או שדרוגים שביקש השוכר.

כאמור הוראות אלו הינן ייחודיות לדירות  מגורים בלבד ואין להתנות עליהן.

הוראות החוק הינן בהתייחס ליחסים שבין השוכר למשכיר ואינן מחליפות את הוראות חוק המקרקעין בהתייחס לחבות בעל הנכס על פי חוק המקרקעין וזאת כפי שבואר לעיל.

לסיכום, חשוב לזכור כי העובדה כי הנכס מושכר אינה פוטרת את בעל הנכס מתשלום חלקו בדמי אחזקת הרכוש המשותף. משכיר נכס המעוניין להבטיח כי לא יאלץ לשאת בתשלומים אלו ככל והשוכר לא יעמוד בהתחייבויותיו, עליו לדרוש מהשוכר בעת חתימת הסכם השכירות בטוחות מתאימות ולעקוב אחר ביצוע התשלומים על ידי השוכר לוועד הבית/חברת הניהול.