מהו ייפוי כח מתמשך

חידושי חקיקה חשובים ביחס לבתים משותפים

לאחרונה התקבל בכנסת תיקון לפרק הבתים המשותפים בחוק המקרקעין  (תיקון 34 לחוק). תיקון זה מתייחס ומסדיר את אחד הנושאים "החמים" עתה- התקנת מתקני אגירה או מתקנים פוטו וולטאים.

"מתקן אגירה" מוגדר בחוק כמתקן המאפשר אגירה חשמלית הניתנת לאחסון וכן כזה המאפשר לאחסן את האנרגיה  ולהמירה בחזרה לאנרגיה חשמלית (יתרונה של שיטה זו שהאגירה נעשית בשעה שייצור החשמל הינו זול ואין עומס על הרשת והשימוש באנרגיה זו נעשה בעת שהעומס על הרשת גבוה והחשמל באותה עת יקר יותר).

"מתקן פוטו וולטאי"  מוגדר בחוק ככזה הממיר ישירות אנרגיה סולארית לאנרגיה חשמלית (מערכת זו יונקת את האנרגיה להפקה מאור השמש). אין צורך להכביר מילים על החיסכון הנגרם מכך ועל יעילות המערכת לאור ימי השמש הרבים בארצנו.

החוק מתייחס לשני מצבים: האחד – כאשר המתקן המותקן משמש את כלל דיירי הבניין, והשני – כאשר המתקן משרת רק את הדייר שהתקינו.

ראשית יובהר, כי  עצם התקנת מתקנים אלו, המשמשים בעיקרם להקטנת צריכת החשמל מרשת החשמל הארצית, הינו נושא בעל חשיבות לאומית וכלכלית, כמו אף יש בו להקטין את התלות באנרגיה המופקת מדלקים מזהמים, ובכך יש לתרום אף לסביבה.

תפיסה חשובה זו הנחתה את המחוקק עת חוקק את התיקון לחוק האמור, מתוך חשיבה לעודד  אזרחים להתקין מתקני אגירה או תאים פוטו וולטאים מחד גיסא, ומאידך גיסא לוודא שמירת האינטרסים של כלל הדיירים וקיום אמצעי הבטיחות הנדרשים.

כאמור, המחוקק הבחין בין התקנת מתקן המשותף לכלל בעלי הדירות לבין מתקן פרטי.

הכללים שנקבעו בחוק בהתייחס למתקן משותף הינם כדלקמן:

הבעלים של שני שלישים מכלל הדירות (הקביעה הינה לפי מספר הדירות ולא לפי חלק יחסי ברכוש המשותף) רשאים לקבל החלטה בדבר התקנת מתקן משותף על גג הבית, ככל שהינו רכוש משותף. במסגרת ההחלטה רשאים הבעלים להחליט בהתייחס לסוג המתקן, עלויות התקנתו, התשתיות הנדרשות  והעסקאות הנעשות בהתייחס לאנרגיה שתופק ממנו. על ההתקנה להיות כזו שעומדת בכל דרישות החוקים הרלוונטיים, להיות סבירה בנסיבות העניין, לצמצם במידת האפשר את הפגיעה בחזות החיצונית של הבניין ולא לפגוע במתקנים קיימים. יש להביא את הנושא להחלטה בפני אסיפה כללית של בעלי הנכסים, בה יש לפרוש את כל היריעה והפרטים הכרוכים בהתקנה, כולל תכניות, הוצאות עלות התקנה, הפעלה, תחזוקה, צפי הכנסות וכיוצ"ב.

ככל שיושג הרוב הנדרש תבוצע ההתקנה, כאשר המשלמים את הוצאות ההתקנה יהיו רק בעלי הדירות אשר תמכו בהצעה או רק חלק מהם אם יסכים לכך. כלומר – אין לחייב בנשיאה בהוצאות ההתקנה את מי אשר לא תמכו בהצעה. חלוקת נטל הנשיאה בהוצאות ההתקנה תהא בהתאם לחלק היחסי של אלו התומכים בהתקנה ברכוש המשותף, אולם אלו יכולים אף לקבל החלטה על חלוקה אחרת ביניהם. בניגוד להוצאות ההתקנה, בהוצאות האחזקה השוטפות של המתקן ישאו כל בעלי הנכסים בבניין. מעת ההתקנה – ייחשבו המתקן וההכנסות המופקדות ממנו כחלק מהרכוש המשותף של כלל דיירי הבניין, אך זאת בכפוף לכך שאלו יכסו תחילה את הוצאות ההפעלה השוטפת, לאחר מכן ישמשו להחזרת הוצאות ההתקנה לאלו שנשאו בהן וכל יתרה, ככל שתהא, תישאר בקופה המשותפת.

בעל דירה המתנגד  להחלטה או טוען כי יש בה פגיעה מהותית בזכויותיו רשאי לעתור למפקח על בתים משותפים ולנמק התנגדותו. לאחר ההתקנה, אם בעל דירה טוען כי קיים במתקן סיכון בטיחותי או יש נסיבות מיוחדות אחרות, רשאי אף הוא לעתור בתביעה למפקח על בתים משותפים.

חשוב לציין, כי בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון המוסכם הוראה אחרת, או הוראה בדבר אי חלות הוראות סעיף זה על הבניין ובמצב כזה לא תתאפשר קבלת החלטה על התקנת מתקנים כאמור, אלא אם ישונה התקנון ברוב הנדרש . וכמו כן יכולים לקבוע בעלי הדירות כי אין בהוראות החוק לשנות כל הוראה ספציפית בתקנון המוסכם בין קיימת ובין עתידית, בדבר התקנת המתקן.

הכללים החלים על התקנה של בעל דירה יחיד הינם כדלקמן:

בעל דירה רשאי להתקין על גג הבניין המשותף מתקן כאמור ובכלל זה התשתיות הנדרשות וללא צורך בהסכמת יתר בעלי הדירות, בתנאי שהינו מקיים את הכללים הבאים: על ההתקנה להיות כזו שעומדת בכל דרישות החוקים הרלוונטיים, להיות סבירה בנסיבות העניין, לצמצם במידת האפשר את הפגיעה בחזות החיצונית של הבניין ולא לפגוע במתקנים קיימים. כמו כן, יוקצה לבעל הדירה שטח להתקנה שלא יעלה על חלקו היחסי בכלל הרכוש המשותף (ככל שעל הגג המשותף קיימים כבר מתקנים משותפים – שטחם ינוכה מכלל השטח לחישוב השטח המוקצה, מתקנים שהתקין אותו הדייר על הגג לשימושו הוא, כגון דוד שמש, ינוכה שטחם מהשטח המוקצה). תנאי נוסף הוא, כי השטח המוקצה הינו שטח שתקופה סבירה לא משמש את בעלי הדירות למטרה מוסכמת (בין בהחלטה מפורשת ובין בהתנהגות) ואין לו ייעוד מפורש בתקנון הבית המוסכם. על בעל דירה החפץ לבצע התקנה כאמור למסור לכלל הדיירים הודעה על כוונתו לבצע את ההתקנה לפחות 45 ימים  טרם המועד המיועד להתקנה. ההודעה תהא בדרך בה נמסרת הודעה על קיום אסיפה כללית על פי התקנון וכאשר להודעה יצורפו מלוא הפרטים כולל פרטי המיקום המיועד להתקנה ואמצעי הבטיחות שינקטו. בעל נכס המתקין מתקן פרטי יישא בכל ההוצאות הכורות בהתקנתו, תפעולו ותחזוקתו ויהא זכאי לבדו לפירות המתקבלים מהפעלת המיתקן.

יוער, כי מספר בעלי דירות יחד יכולים להתקין מתקן כאמור, בתנאי שיענו על התנאים האמורים לעיל לגבי בעל דירה יחיד.

הוקם מתקן ע"י בעל נכס ונציגות הדיירים או בעלי דירה אחרים סבורים, כי מתקיימות נסיבות מיוחדות  המצדיקות הסרתו, לרבות בשל סיכון בטיחותי, יפנו למפקח על בתים משותפים וככל ויינתן צו כאמור – בעל המיתקן יסירו על חשבונו.

נתקבלה על פי דין החלטה על הרחבת דירה. יוסר או יועבר המיתקן לשטח אחר כאשר בעל הדירה המרחיב דירתו נושא בהוצאות.

התיקון האמור לחוק מהווה חידוש חשוב בנושא ומסדיר תחום אשר לא הוסדר כלל עד היום. טרם הותקנו תקנות מכוח התיקון האמור לחוק, אלו עתידות להבהיר את אופן יישום הוראות החוק.