לפני למעלה משנתיים וחצי (ב- 3/21) העלינו באתר מאמר שסקר את הכללים שנקבעו בתזכיר חוק שהוכן בסוף שנת 2020 ע"י משרד המשפטים, לעריכת תיקון לחוק המקרקעין, בקשר להתקנת עמדות טעינה בבתים משותפים, הן בחניות הפרטיות והן בחניות משותפות, הן בחיבור לחשמל הפרטי, הן בחיבור לחשמל המשותף והן בחיבור לחשמל ייעודי לטעינה.

בחודש 2/2022 אושרה הצעת החוק (עם מספר שינויים) בוועדת השרים לענייני חקיקה ובחודש 3/2022 האישור קיבל תוקף של החלטת ממשלה, אך עד היום הצעת החוק לא קודמה ולפיכך לא הפכה לחוק מחייב. 

בתקופה שחלפה מאז נוסח תזכיר החוק נכנסו לשימוש רכבים חשמליים רבים וסוגיית התקנת עמדת טעינה בבתים משותפים (בחניות פרטיות ותוך חיבור לחשמל דירתי) הובאה, במספר מיקרים מצומצם, לפתחם של המפקחים על המקרקעין. לאחרונה ניתן פסק דין בנושא, המנתח את הסוגיה על היבטיה המשפטיים. במאמרנו זה נסקור את הפסיקה שהתפתחה בנושא ואת משמעויותיה להמשך.

פסק דין ראשון שעסק בסוגיית התקנת עמדות טעינה בחניות פרטיות ותוך חיבור לחשמל הדירתי ניתן ע"י כב' המפקחת ברחובות, ציפי קוינט-שילוני ביום 18.3.20 (עוד טרם להצעת החוק אך לאחר שמשרד המשפטים כבר החל לגבשה). בעניין שהובא לפניה, התקינו בעלי הנכסים הנתבעים עמדת טעינה בחנייתם, כאשר ההתקנה וההולכה של כבלי החשמל בוצעו על קירות משותפים (תוך פגיעה מינימלית בנראות). באותו מקרה נפסק, כי מדובר ב"שימוש סביר ברכוש המשותף" התואם את תנאי הזמן והמקום ואינו מונע שימוש דומה ע"י בעלי הדירות האחרים. במקרה דנן גם נקבע ע"י מומחה, כי ההתקנה איננה מהווה מפגע בטיחותי, ולכן, כך נפסק, לא נדרשה החלטה של אסיפת הדיירים (ותביעת הנציגות לפרק את עמדת הטעינה שהותקנה נדחתה).

פסק דין נוסף שעסק בסוגייה זו ניתן שנתיים לאחר מכן ב- 2.3.22, ע"י כב' המפקח על רישום המקרקעין בפתח תקווה, מאיר פורת. גם במקרה זה דובר בהתקנת עמדת טעינה בחניה פרטית ובחיבורה לחשמל הדירתי, כאשר במקרה דנן התנתה הנציגות את מתן אישורה להתקנה בחתימת הדייר על התחייבות לשיפוי נזקים שעלולים להיגרם מעמדת הטעינה, אשר אינם מכוסים ביטוחית (שם החברה המתקינה ביקשה את חתימת הנציגות על טופס הסכמה). הדייר סירב להתחייב כאמור ותבע את הנציגות. נפסק, כי התקנת עמדת טעינה בחניה הפרטית הינה בגדר שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף (שאינו דורש את הסכמת בעלי הנכסים האחרים) כל עוד היא בטוחה ומאפשרת לאחרים שימוש דומה. כב' המפקח חזר על ההלכה שהונחה בפסק דינה של קוינט שילוני הנ"ל, אבל הוסיף לדון בסוגיית העמדת תנאים להתקנה ע"י נציגות הבית המשותף. בעניין זה נפסק, כי תפקידה ומעמדה של נציגות הבית המשותף מאפשרים לה להציב תנאים סבירים ולפקח על התקנת עמדת ההטענה, וזאת מכח הסמכות שהוקנתה לה בחוק המקרקעין לטפל בענייני הרכוש המשותף. התנאים צריך שיהיו סבירים, לשם הגשמת התכלית הרצויה. על התכלית ניתן ללמוד, בין היתר, מתזכיר הצעת החוק, שמאז פרסומו עבר מספר שינויים וייתכן כי עד לחקיקתו יעבור שינויים נוספים. נפסק, כי הצבת תנאי המחייב דייר בביטוח צד שלישי הוא תנאי סביר, אך הצבת תנאי לפיו על הדייר לחתום על שיפוי לנזקים עתידיים איננו תנאי סביר. 

כחודש לאחר פסק דינו של כב' המפקח פורת ניתן פסק דין של כב' המפקחת בתל אביב יפו, דגנית קציר ברין, מיום 27.4.2022. גם פה נדונה סוגיית התקנת עמדת טעינה בחניה הפרטית תוך חיבורה לחשמל הדירתי. כב' המפקחת פסקה, כי הגם שטרם נחקקה חקיקה הנוגעת להתקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בבית משותף, קיימת הצעת חוק בנושא המפרטת את התנאים להקמתה של עמדת טעינה. אמנם, מדובר בהצעת חוק "בלבד", אולם יש באמור בה כדי לשקף את "הלך הרוח" והאיזונים הראויים (לכאורה). המפקחת חייבה במקרה דנן את הדיירת לפרק את עמדת הטעינה שהתקינה, עקב כך שההתקנה בוצעה בניגוד לדין, וזאת על פי חוות דעת מומחה ("פעולה שנעשית בניגוד לחוק, אינה יכולה להיחשב כפעולה סבירה או שימוש סביר ברכוש המשותף.(" כן נפסק, כי במקרה דנן ההתקנה היוותה שינוי אסור ברכוש המשותף, ולא הוכח כי שינוי זה התקבל כדין באסיפת בעלי הנכסים. עוד נקבע, כי אופן החיבור שבוצע לא איפשר חיבור דומה של בעלי נכסים אחרים בעתיד, ולפיכך גם מסיבה זו לא היווה "שימוש סביר" ברכוש המשותף. במקרה דנן במהלך ניהול ההליכים בתיק התקשרה הנציגות עם חברת טעינה להתקנת תשתית ייעודית לטעינת רכבים, לפיכך נפסק כי הדיירת תוכל להתקין את העמדה שלה באמצעות אותה חברת טעינה ובמסגרת ההסכם הנ"ל, וככל שההסכם לא יצא לפועל- באמצעות חיבור לחשמל המשותף ותוך התקנת מונה אישי.

בפסק דין שניתן ממש לאחרונה (31.8.23) ע"י כב' המפקחת בתל אביב יפו אושרת ארפי-מוראי, ניתחה כב' המפקחת את סוגיית התקנת עמדת טעינה ביחס להלכה הקיימת והצעת החוק, ונתנה למעשה תוקף לתנאים שנקבעו בהצעת החוק להתקנת עמדת טעינה בחניה פרטית תוך חיבור לחשמל הדירתי. נפסק, כי ככל שאין תקנון מוסדר בבית המשותף המסדיר את נושא התקנת עמדות טעינה, הרי שהשימוש ברכוש המשותף בהקשר זה ייחשב כשימוש כרגיל וסביר (שימוש התואם את תנאי הזמן, המקום ואת הייעוד של השטח), אשר אינו דורשת את הסכמת בעלי הנכסים האחרים, וזאת כל עוד הוא אינו מונע שימוש דומה מדיירים אחרים.  עם זאת הוסיפה המפקחת וקבעה, כי פעולה כאמור דורשת מילוי התנאים שהוגדרו להתקנת עמדת טעינה בחניה פרטית בחיבור לחשמל הדירתי בהצעת החוק האמורה: מסירת הודעה מוקדמת בכתב לנציגות בה יפורטו כל הפרטים בנוגע להתקנה והפעולות שיידרשו לשם כך לרבות השלכותיהן, ביצוע ההתקנה לפי הוראות החוקים הרלוונטים ובדרך שתצמצם, ככל האפשר, את הפגיעה ברכוש המשותף ותמנע פגיעה במתקנים משותפים אחרים, ונשיאה בלעדית בהוצאות ע"י הדייר.

בכך מוסיפה כב' המפקחת נדבך נוסף על הפסיקות הקודמות הנושא, ומאמצת, דה פקטו, את הצעת החוק כהנחיה שיש ליישם בפועל, וזאת הגם שלא הושלמו הליכי החקיקה הנדרשים, והכל תוך מתן נימוקים המשווים את הדין ביחס לשימושים אחרים ברכוש המשותף המוסדרים בחקיקה ולאור תכלית החקיקה המוצעת.

בהסתמך על הפסיקה האחרונה שיצאה מלפני כב' המפקחת ארפי-מוראי, ניתן להניח שהעקרונות שנקבעו בהצעת החוק יאומצו גם במצבים אחרים המוסדרים בה, וכי עד להסדרת הנושא ע"י המחוקק באופן סופי זו תהיה ההלכה המחייבת בנושא, לכל הפחות במקרים שאינם חריגים.

יוער לסיום, כי נושא התקשרויות עם חברות טעינה להתקנת תשתית טעינה ייעודית בבתים משותפים שנבנו עד היום (עם או בלי הגדלת הספק החשמל) איננה מוסדרת בהצעת החוק. כב' המפקחת קציר-ברין נתנה עדיפות להסדר כזה על פעולה חד צדדית של דייר, בפסק דינה שנזכר לעיל. לשם ליווי וקבלת הנחיות בנושא זה ניתן לפנות למשרדנו, המומחה בנושא זה ועוסק בתחום באופן תדיר. בבתים חדשים שייבנו הנושא הוסדר בחקיקה, ויקבל ביטוי עוד בשלבי הבנייה.