לאחרונה דן בית המשפט המחוזי בירושלים (תיק עשא (י-ם) 23138-02-24 נציגות הבית המשותף ברחוב אגרון 30 בירושלים נ. יעקב טובול) באופן יסודי ומקיף בסוגיית השכרת דירת מגורים לטווח קצר וקבע כי זו אסורה. הקביעה התייחסה לבניין הספציפי שנדון בתביעה ולמערכת ההסכמית שחלה עליו ומאמר זה יתמצת את העקרונות שנקבעו בפסק הדין ומה ניתן ללמוד מהם לגבי איסור ביצוע השכרה כאמור.
אקדים ואומר, כי נושא זה העסיק את המערכת המשפטית, כאשר אין פסיקה אחידה בנושא ואפילו ופסק הדין עליו מבוסס מאמרי זה ניתן בערעור על החלטת המפקחת על המקרקעין אשר פסקה הפוך (דהיינו מדובר בערעור שהתקבל).
פסק הדין דן בבית המשותף הצמוד למלון "וולדורף אסטוריה" בירושלים – בניין מגורים יוקרתי שבו גם בית מלון, כאשר לבניין תקנון מוסכם. פסק הדין עסק במעמדו של התקנון המוסכם והדרכים לפרשנותו והכריע כי במקרה דנן יש לפרש את הוראת התקנון המוסכם ככזו האוסרת על השכרת דירות מגורים לטווח קצר.
ככלל, ככל וקיים תקנון מוסכם בבניין ובתקנון קיימת התייחסות מפורשת להשכרה לטווח קצר, הוראות התקנון מכריעות. ככל שהוראות התקנון תהיינה בלשון מפורשת שאינה משתמעת לשתי פנים, כך יהא קל יותר לאוכפן וההיפך-ככל ואלו לא יהיו ברורות, יכול והדבר יביא למחלוקות פרשנות ויהיה קשה לאוכפו.
בתקנון המוסכם של הבניין בו עסק פסק הדין נרשם, בהתייחס לדירות מגורים, כי:
"דירות המגורים תשמשנה למטרות מגורים בלבד, לא ייעשה בהם שימוש למטרות מסחריות או כל מטרה אחרת שאינה מגורים".
אף כי נראה שלשון ההוראה בתקנון ברורה לחלוטין, התעוררה מחלוקת האם השכרה למגורים לטווח קצר הינה "מסחרית" ולפיכך פסולה, על אף כי השימוש הנעשה בפועל בדירה הינו למגורים.
בית המשפט המחוזי התייחס למעמדו של תקנון מוסכם וקבע כי תקנון בית משותף נבדל מחוזה רגיל ומאפייניו הייחודיים משליכים על דרך פרשנותו. בית המשפט קבע כי יש לראות בתקנון מוסכם מעין "חוקה" של הבית המשותף שכולם כפופים לו – האסיפה הכללית , הנציגות וכל אחד מבעלי הזכויות, כאשר הכפיפות הינה הן מפן הזכויות והן מפן החובות. משעה שהתקנון נרשם בפנקס בתים המשותפים ניתן לו גם מעמד קנייני ועל כן התקנון מחייב אף את מי שלא היה צד לכריתתו, כלומר יחול גם על כל בעל דירה שרכש את דירתו במועד מאוחר לרישום התקנון.
לדעת בית המשפט, כללי פרשנות חוזים הנקוטים החלים על הסכמים רגילים אינם יכולים לחול על פרשנות תקנון, וזאת לאור מאפייניו הייחודיים. בית המשפט קבע כי יכולתו לקבוע מה היה אומד דעתם של הצדדים לא יכולה להיות מבוססת על פרשנות סובייקטיבית (דהיינו הבנה למה התכוון כל אחד מבעלי הדירות, בפרט בבניין גדול המכיל יחידות רבות), ביחוד משעה שעל פי אופיו של בית משותף הבעלים של הדירות מתחלפים. בבואו לפרש תקנון בית משותף, בית המשפט יעדיף להיעזר בכלל הפרשנות של התכלית האובייקטיבית, המבטאת מטבעה את כלל התכליות שתקנון בית משותף נועד להגשים, אשר נלמדות ממהותו ומאופיו.
לאור זאת קבע בית המשפט, כי יש לפרש את התקנון על פי הפירוש הסביר המגשים את מטרתו, כפי שצדדים סבירים והוגנים היו מבקשים להשיג באמצעותו.
בית המשפט קבע כי פרשנות המונח "שימוש למגורים" תהא מצומצמת יותר, בין היתר בשל היותו בניין דירות יוקרתי וייחודי הצמוד למלון.
לפיכך, קבע בית המשפט כי ההוראה בתקנון בה נקבע איסור על שימוש למטרות מסחריות אסרה כל שימוש שאינו למטרת מגורים ארוכי טווח ולמעשה קיימת הסכמה כי הדירות לא ישמשו למטרות מסחריות ותשמשנה "למגורים בלבד". ניתן לראות בכך כוונה שלא לקיים "מלון פרטי" בתחומי הבית המשותף שהינו שימוש מסחרי לכל דבר וענין, ויכול ואף ישנה את אופיו ודימויו של הבניין.
לסיכום נציין, כי במקרה דנן, לאור לשון התקנון שלטעמנו הייתה ברורה ובשילוב פרשנות אובייקטיבית של בית המשפט, תוך התחשבות באופיו וגודלו של הבית המשותף, התקבלה ההחלטה הנכונה (בכל הכבוד) ולפיה התקנון אכן קבע איסור השכרה קצרת טווח.
פסק הדין הצביע על החשיבות הרבה של ניסוח בהיר ונהיר ככל האפשר לסוגיית השימוש המותר והאסור בדירות מגורים בתקנון המוסכם.
